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長租機構運營商呼吁建立明確的行業規則

2018-09-11 17:21來 源:21世紀經濟報道作 者:0793fdc我要評論()

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 業內認為,長租市場要想獲得長遠發展,政府需要在土地供應方式以及租金方面做出調整;二是要對機構化設置門檻;三是適度創新的金融化。
  自興起至蓬勃發展,約10年時間,中國長租公寓市場進入“至暗時刻”。伴隨著大眾反復拷問與質疑,長租公寓市場爭議不斷。
  今年以來,一線城市房租出現普遍上漲。這其中以北京表現最為顯著。自如、蛋殼兩大機構因爭搶房源抬高租金引發廣泛關注。租客們普遍認為,資本涌入之下,難免短兵相見的長租公寓機構是“助推房租上漲”的主要因素之一。與此同時,自如新裝修房屋引發的“甲醛門”事件開始發酵并爆發。
  清華大學房地產研究所所長劉洪玉從住房制度改革視角來看,在人口居住流動性特征凸顯當下,租賃市場發展并非權益之計。恰恰相反,這是中國房地產制度改革非常重要的工作。然而,在中國房地產市場高達20余年高速發展中,由于產權型住宅占比過重,導致租賃市場關注度非常低。作為重構住房制度以及補短板的過程,長租公寓機構如何發展,租賃市場又當如何改革與監管,這都是市場未來發展需要討論的內容。
  不過,輿論的反復質疑已讓長租公寓運營商們普遍感到惶恐。擁有巨大的市場需求前景,政策紅利凸顯,但行業卻沒有明確的規則。從“風口上的豬”變成“風口上的烤豬”,機構運營商們呼吁加強政策監管,設置行業門檻,建立行業標準和規則。
  長租公寓市場下沉
  任何事物都有前因后果,分析長租公寓市場出現的爭議也須回顧歷史。
  9月7日,證券日報主辦的“新業態新變革新需求——中國長租市場峰會”在京舉行。58集團高級副總裁葉兵表示,長租公寓市場2008年興起。當時,針對高端租賃人群的首批品牌公寓出現,隨后才是服務青年人群的租賃機構進入。在租購并舉政策倡導之下,長租公寓政策紅利凸顯,大量資本涌入。
  在原華遠地產董事長任志強的記憶中,其實,早在1979年,中國就已經出現了長租公寓,幾乎所有的合資酒店都配有長租公寓。嚴格來說,第一個長租公寓是建國飯店,第二個則是華遠大廈。在1980年代中末期,長租公寓主要針對的人群是境外人士或國內高收入人口。“比如歌手那英等,當時幾乎都住在華遠大廈。我們的長租公寓只有三層,但集中住了30多位歌星、影星。”
  在任志強看來,長租公寓之所以在2008年之后才開始真正起步發展,是因為在高度城市化過程中,各種限制性條件讓部分人無法買房,只能租房。由于缺少相應完備的稅收政策和其它輔助條件,很難建立一個合理的租賃市場。
  任志強認為,長租公寓的消費對象已經變了,以前是最有錢的那些人,而現在是2.8億在城市生活工作但沒有城市戶籍的人,這個巨大需求可能會讓長租市場迎來十年八年的高增長過程。
  需求高速增長背后是政策紅利以及資本的高度關注。葉兵表示,“在過去一段時間內,政府在租賃市場供地方面發生明顯變化。無論是專門用于租賃市場的用地,還是強制開發商拿地時配比租賃性土地,在資源端供給端方面,政府明顯加大了力度。政策紅利背景之下,將近400億資本涌入長租公寓市場,很多品牌公寓企業通過市場化融資、運營,為租賃市場發展添磚加瓦。與此同時,租賃市場資產證券化發展也非常積極有效。”
  “今天的需求看不清楚,供需兩端的矛盾是流動性的,決策層面缺乏長效機制。包括甲醛問題,背后是政策缺失、行業標準缺失以及服務機構缺失。”在葉兵看來,就長租公寓市場而言,充滿機遇,但挑戰重重。
  爭議推高房租
  長租公寓機構自己又是如何看待會否“助漲房租”?
  在中聯基金總經理何亮宇看來,很多開發商做長租公寓其實是“被逼的”。比如競拍的地塊必須按要求自持一定比例租賃物業;另外,從更長周期看,開發轉自持也是必然方向。
  “開發商今天做長租公寓,確實是看到了盈利空間。但如果談到對租金的看法,價格一定是供需兩端決定。天通苑的一間房房租從7000塊錢被炒到10000多,或許真的存在,但它是孤案,非大樣本事件。如果將其放到足夠大的市場以及足夠長的時間來看,這是供需不匹配造成的。北京750萬套房對應3000萬常住人口,顯然是供不應求的概念。200萬套可租用房對比800萬租賃需求,顯然也是不匹配的,再加上去年以來清退部分違規出租房,更是進一步加劇供需矛盾。房價進一步上漲,也使得原來可以通過買房解決居住問題的人群轉向租賃市場,供需兩端促使租金上漲是自然而然的現象。”何亮宇分析。
  作為較早布局長租公寓的公寓運營商代表,世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉認為,討論中國租賃市場,不能只局限于北京、上海這樣的一線城市。世聯行聚焦布局二線城市,是因為更看好二線城市成為未來中國城市化的引擎,長租市場更有潛力。“我們的三萬間長租公寓基本分布在中國的二線城市,一間房平均1600塊錢一個月,這個價格貴嗎?一對情侶住占15%-20%的收入就夠了。北京50%的收入用于租金。中國大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯的房子,所以我覺得這個市場還是存在的。”
  對于當前房租上漲過快問題,任志強呼吁應該用市場辦法來解決。然而,機構運營商們卻普遍呼吁應對長租公寓市場設立相應的規則。
  遠洋邦舍常務副總經理俞國泰表示,“拋開政策性保障性住房之外,如果是市場化租賃市場,希望政府給予這個行業明確的定義或者明確的規則,相應的配套制度、配套規則、配套操作流程,使得市場參與主體能夠在明確的規則下運營發展,這對市場長期發展來說非常有利。不過,還是希望政策制訂有一些靈活度。‘讓子彈飛得更長久一點’,市場自然會有市場化的選擇、市場化的競爭,供需決定市場的發展。長租行業還是一個沒長大的孩子,需要有一個相對寬松的市場空間去發展成長,需要社會各界給予這個市場一定的支持和理解。”
  何亮宇認為,長租市場要想獲得長遠發展,政府需要在土地供應方式以及租金方面做出調整;二是要對機構化設置門檻;三是適度創新的金融化。“要有金融支持,否則起不來,但是要適度,不能過度。”
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